（老吴法律答问）开发商不办房产证 业主怎么办

老吴-

       居住在厉山镇××苑网名叫“空心菜”的女士咨询老吴：我们居住的小区在2009年买房入住以来，既没有办房产证也没有土地使用证。应交的钱我们早已经到位给了开发商，由于开发商的原因这些证一直就办不下来。该房位于厉山镇神农居委会，而开发商公司注册地在曾都区西城办事处。

       一问：我们是应该走信访的路还是应该到法院诉讼？如果走法律途径能否选择向被告住所地曾都区法院起诉？

       答复：

       走信访当然可以，因为政府的信访机构代表政府。一个负责任的政府一定会为人民做主。不过本案属于涉法涉诉案件，最好应该向法院提出诉讼，要求按照双方签订的合同履行。依照我国《民事诉讼法》第三十三条规定，本案属于专属管辖：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。所以你们应该按照法律程序向随县人民法院立案庭提出民事诉讼，提供基本的证据，然后由立案庭分配到有关业务庭审理。在法律规定或通知的证据交换期限内完成证据交换。

       二问：法院立案庭收到诉状后已经月余没给出具受理立案通知，应该怎么办？

       答复：

       根据我国《民事诉讼法》第一百二十三条规定：人民法院对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。因此，人民法院不可能像你说的那样作出违反法律规定的事情来。如果一直没收到立案受理通知或者裁定，你可以向法院立案庭询问原由。对在法定期限内不予受理的，可依法向随州市中院提起上诉。

       三问：询问立案庭法官说已经交给××法庭，让我们直接到法庭询问。而法庭的法官说要我们把诉状中的诉讼请求改成“请求法院确认××合同是否有效、是否承担逾期违约金”等。请问应否修改？

       答复：

       诉讼中如何请求是当事人的诉讼权利。本案是诉求开发商履行约定协助办理房产证纠纷。诉讼请求应该是“判令被告履行为原告办理商品房房地产产权登记的义务，立即为原告办理房地产所有权登记手续，将位于××苑××房屋的所有权登记在原告名下；判令被告承担逾期办理房地产登记的违约责任、支付逾期利息×××××元”（详见诉状）。

       法律规定的物权效力不同于合同效力。上述法官的说法只是关于你们的房屋合同效力问题。我国《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。所以，只要双方签订的购房合同不违反法律，应该有效。不存在所谓再“请求法院确认××合同是否有效”。而你现在要求的是要办理房产证和土地使用证来确立物权效力。我国《物权法》第九条、第十七条是这样规定的：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。所以，办理登记是物权效力很重要的环节。

       我相信法官不可能对你说出那样的话，有可能是你听错了。即使有法官说过让你修改诉讼请求，也可能只是某些法官对法律的认识不同。对于你自己的正当诉请，只要认为是合理合法就应该坚持。这些诉请经过审理，如果正确会得到法律支持，如果法官认为错误则可以依法驳回。不服一审判决还可以上诉方式得到法律救济。如果在递交诉状时连诉讼请求都听信别人而不能自己做主，其法律后果当然只能由你当事人自己承担。

       办证与不办证意义大不相同。如果没有房产证将来你有什么权利来处分房屋？现在也有一些不良卖房者一房多卖的案例存在。如果万一出现这一情况，法律对“善意第三人”是提供保护的。到那时事情就麻烦了。并不是像有人说“有合同住70年没问题”。这样一来将来想转让房屋，有证与没有证的是有区别的，起码在价格上会大不一样，没证的价格可能会大打折扣。

       附：代书的诉状

       案例：

墨菲

随州老问题解决不了

老吴-

       什么叫善意第三人？
       是指无权处分他人不动产或者动产的人，不法将不动产或者动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该不动产或者动产时出于善意，就可以依法取得对该不动产或者动产的所有权，受让人在取得不动产或者动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。那么这里的第三人（即受让人）就是善意第三人。
       善意第三人是有偿取得，支付了合理的对价。
       我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
       当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

老吴-

墨菲 发表于 2015-1-13 13:56
随州老问题解决不了

所以，如果没办证的房屋被别人再以合理的对价卖了并且给别人办证了，你就没办法再住这房屋了。

老吴-

墨菲 发表于 2015-1-13 13:56
随州老问题解决不了

http://www.suizhoushi.com/forum. ... p;extra=#pid4404185

语笑嫣然_Yy5t2

长知识了

老吴-

语笑嫣然_Yy5t2 发表于 2015-1-16 02:26
长知识了

http://www.suizhoushi.com/forum. ... p;extra=#pid4404185

玻璃后的苍蝇

楼主，我的家乡淅河镇沙畈村，我们村要拆迁，全村分房，据说这种分房没有房产证也不可以买卖。政府把我们的房子土地征收了，而给我们分的房子又不可以买卖又没有房产证，请问我们该怎么办，请问

老吴-

玻璃后的苍蝇 发表于 2015-1-16 14:45
楼主，我的家乡淅河镇沙畈村，我们村要拆迁，全村分房，据说这种分房没有房产证也不可以买卖。政府把我们的 ...

      你这在法律术语上叫“小产权房”。什么意思呢？就是土地属于农村集体所有，这些房子建成后不好办房产证的。

老吴-

玻璃后的苍蝇 发表于 2015-1-16 14:45
楼主，我的家乡淅河镇沙畈村，我们村要拆迁，全村分房，据说这种分房没有房产证也不可以买卖。政府把我们的 ...

       法律小知识：
       小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
       因此，你与老吴所述的案例不同点在于：“空心菜”女士购买的是商品房，而你的房屋却不是。

老吴-

现在法院已经实行了立案登记制。不知道是不是好点？

济世

我一位朋友住在舜井社区远望帝都小区、至今十年了还没有办理房产证。问像这样情况起诉开发商能赢吗？