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近日，香港《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。 从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的中国东北，“鬼城”的分布相对比较密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。 内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯，不少专家预计未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。 在中国东部地区，“鬼城”大量分布在山东沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。 在中国内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标，鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。 地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。 现状 内蒙古鄂尔多斯市区域：康巴什新区 康巴什是鄂尔多斯市的新区，在鄂尔多斯市的西边，距离鄂尔多斯市(原东胜)半小时路程。鄂尔多斯堪称中国最著名的鬼城之一。 鄂尔多斯虽然地理位置偏远，常住人口为150万左右，但能源资源储备丰富，受益于西部大开发战略，整个城市几年间呈现出爆发式的财富增长，然而在"暴发户"式的增长之后，大量的资本投资到了固定资产领域，生生造出了康巴什新城，房价一路飙升数倍。然而鄂尔多斯终究产业单一，只以煤炭业为主，如今这里依然人丁稀疏，房价又已跌去7成，由盖楼兴起的借贷行业也几乎崩溃，现在的鄂尔多斯不仅是鬼城，也是债务之城。 河南省郑州市区域：郑东新区 郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划。此前美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国"鬼城"(空城)，而河南郑州新区则被他们称作中国最大的"鬼城"。 云南省昆明市区域：呈贡新城 云南省昆明市呈贡区总面积541平方千米，为昆明市政府驻地，总人口40万。区人民政府驻龙城镇。昆明呈贡新区的发展定位为：现代新昆明的行政文化教育中心、社会服务中心、国际物流中心、会展中心、新兴产业中心;现代新昆明的鲜花之城、山水之城、文化之城、生态之城及最适合人类居住的现代新城。 位于昆明东南，距昆明主城17公里，面积461.1平方公里。2003年昆明市委、市政府把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动。 新建的13座市政大楼，早在2007年就已建成，但原定搬入的昆明市级行政机关迟迟不搬。其中一条原因就是相关学校、医疗、餐饮等配套设施不完善。 天津市宝坻区区域：京津新城 被誉为"亚洲最大别墅区"的京津新城，该项目位于京津腹地，南距天津50公里，车程50分钟，西北距北京120公里，车程一个小时，东距唐山105公里，总规划面积25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。 辽宁省营口市区域：营东新城、沿海产业基地 地处渤海之滨的营口，只能算是三线城市，营口地处辽宁省中部沿海的港口城市，北有沈阳，南有大连，地理背景看似不错，房地产扩张的理论基础也源自于此，但营口的吸引力明显不如紧邻的二线城市，实则被夹在两城中间被动不已。让人意外的是，这样一个三线城市，房子也滞销严重，颇有鬼城的影子，尽管开发商大量低价促销，政府逆调控出台各种救市政策，依然无法改变现状。 江苏省常州市区域：新城区 与鄂尔多斯不同，常州地处经济发达的长三角地区，周边环境优越，但由于房地产开发过剩，房屋空置率和库存都十分高，媒体中已有"鄂尔多斯第二"的称呼。由于地理位置较好，开发商和投资者赌常州未来的增长前景，但房地产建设明显十分超前，自身经济又不够强大，即使投资者们赌对了，库存也需要大量时间消化。 浙江省温州市区域：新城区 自2012年初以来，温州一直是全国70个大中城市中房价领跌的城市，这种情况一直延续至今。国家统计局公布的数据显示，2013年1月，温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅，位居全国首位;2月，温州新建商品住宅价格同比降幅8%，继续领跌全国;3月，70个大中城市中，价格下降的只有温州一个。 湖北省十堰市区域：东部新城 一边是规模宏大的城市扩张计划，一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝，力推"千亿削山建城"的湖北省十堰市在东部新城区域已经深陷空城、鬼城之忧。 海南：三亚 国内的旅游度假胜地，重点开发区。三亚的房屋均价堪比京、沪，但房子大多是空的。 据统计，海南岛外人士购买三亚住房的比例超过85%，而多数业主只有在冬季才会到三亚来。无论这些房屋是被闲置还是空置，到了晚上各种高档住宅区始终漆黑一片。 “鬼城”多在区域竞争中失败 人口被吸干 有业内人士认为，历史上鄂尔多斯楼市一度崩溃的重要原因之一，是最有钱的一批人被北京的优势资源吸引去。 相邻城市之间的竞争，从来不曾停止，交通越方便，竞争越激烈。最终的结果，必然是吸引力弱的城市的人口流向吸引力强的城市，城市人口的持续减少最终将形成“鬼城”。 鄂尔多斯堪称中国最着名的鬼城之一。鄂尔多斯虽然地理位置偏远，常住人口为150万左右，但能源资源储备丰富，受益于西部大开发战略，整个城市几年间呈现出爆发式的财富增长。 然而在“暴发户”式的增长之后，大量的资本投资到了固定资产领域，生生造出了康巴什新城，房价一路飙升数倍。 然而鄂尔多斯终究产业单一，只以煤炭业为主，如今这里依然人丁稀疏，房价又已跌去7成，由盖楼兴起的借贷行业也几乎崩溃，现在的鄂尔多斯不仅是鬼城，也是债务之城。 中国鬼城一个接一个，若不采取措施，中国的城镇化结果将会是地方政府破产，最终步美国底特律的后尘。 未来五年“鬼城”会越来越多? 房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局最新的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券(CLSA)地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。 三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火—有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。 报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。 2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。 房地产“鬼城”现象值得担忧 对于“鬼城”的争辩，主要有两个方向，一个是认为在多重业权(一个家庭拥有多套房产)越来越普遍的情况下不能以房屋被空置或过量供应就作为认定“鬼城”的标准;另一个是认为新型城镇化所带来的大量人口迁移会带来大量的住房需求，填补进空置的房屋里。 当然，拥有多套房的家庭越来越多，房屋空置并不意味着这个城市是“鬼城”，还有一个可能是这是一个被看好的、在各方面或某方面有突出资源并值得投资的城市。2013年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的调研报告显示，当年城镇住宅市场整体空置率达22.4%，这里指的空置是拥有却没有人居住“人房分离”的房子，结果显示拥有较多空置房屋的家庭大多是高收入、风险偏好高且经营工商业的。这样的空置房屋基本是出于投资需求，符合条件的城市只有一线城市至多到1.5线城市，例如珠三角、长三角做生意的家庭会出于对经济、文化等资源的需要和投资需求在广州、深圳、上海买房。而即使是一线城市拥有多套住房的普通家庭，一般也会放租或给家庭成员居住很少出现空置，二线甚至三、四线城市则不符合上述的投资需求。这样的空置房屋出现是由于城市的吸引力和长远价值，北上广深当然不是“鬼城”，但这不可能成为其他城市的普遍情况。 至于城镇化带来的人口及其住房需求这个论调，实则将城镇化简单化了。这两年来太多的城市在打着新型城镇化的旗号大肆造城，需要注意的是，以城镇化为由头的项目建造在各个城市均匀地分布着，但城镇化的人口涌入是极其不均匀的，即使有户籍制度存在，城镇化进程中人也必将是大量涌入拥有更多资源和机会的城市，而不是均匀地进入该省的省会，物质条件与冰冷的建筑显然不如多元的经济结构、大量的就业机会及丰富的各类资源来得吸引，这也是为什么上述CLSA的报告显示偏远而低价值的地产项目空置率更高。在这些城市里，“鬼城”现象难道还不值得担忧么? 关于“鬼城”之“鬼”的争议与辩论将会持续，固然没有必要一提空置就贴上“鬼城”标签，但也无需以观察之名为实际上的“鬼城”粉饰太平。 | 
发表于 2015-3-25 09:08
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